英國租樓攻略︰租樓程序篇

這裡簡單介紹一下租樓的各項程序。

 

1. 睇樓

當你挑選好自己心儀的樓盤,就可以與地產相約睇樓。一般是與地產經紀約在樓盤處會面,有些進取一點的地產中介也會設有接送服務。這裡地產中介的效率一般不如澳門的快,有時可能約幾天後才可以睇樓,因此建議各位,盡量同一區約在同一天不同時段,這樣就免卻了每次跑來跑去的交通時間,畢竟倫敦還是比較大,隨時一個區到另一個區要一個小時以上。

睇樓時需要注意的有︰樓盤實際面貌會否與樓盤廣告的描述有出入;屋中的暖氣是用電還是用煤氣;有沒有水錶;玻璃窗是不是雙層玻璃窗(保溫功能較好,令你的暖氣效能更好);以及各項結構、去水位、水喉等等的基本。

還有就是要問清楚哪一樣設施是與這樓盤一同出租。因為在英國租樓,有些是整套樓連傢私電器一同出租 (Furnished)、有些只包部份傢電 (Partly furnished),有些則傢電都沒有 (Unfurnished)。一般睇樓都容許你拍照,所以一定要多影相留底。

 

2. Make Offer

睇樓後,如果各方面都合心意,可以即時向地產中介 Make Offer。這步驟情況分為兩種︰

a. 如果地產中介或業主都同意將這個物業直接租給你,則需要你付 Holding Fee,作為將這個物業從物業市場拿下,讓你“Hold”住的費用。一般會是半個月租金,將來會在交租時抵作租金用。

b. 如果有多於一位租客都對這樓盤有興趣,地產中介會先收集所有人的offer,整理好之後提交業主,讓業主選擇他接受哪一位的offer。(業主接受你的offer之後,就進行上述a的步驟)

業主通常考慮以下幾點︰

  • 有沒有全職工作? – 一般業主認為全職工作人士收入穩定,有交租的保證。
  • 是否全職學生? – 如果不是全職工作,而是學生的話,業主一般會要求先付6個月租金。但即使你應承,業主也不一定租給你。因為除了那些專做學生盤的業主之外,大部份業主都是 prefer全職工作人士。
  • 有多少人入住? – 有些地產中介會因應多少人頭入住而相應收費。
  • 何時可以入住? – 有些樓盤是現在仍有租客入住,故要等原租客遷出後來能搬進去。有些則已經可以隨時入住,業主會希望有租客能盡快入住收租。

 

3. 擔保人 (Guarantor)

不少移民或來英國留學,自己租樓的朋友,由於是外來人口,在英國沒有任何信譽紀錄。地產中介一般會問,你有沒有本地的擔保人 (Guarantor),一旦你沒有交租,這名擔保人需要擔保你並替你交租。如果你有親友在英國的話,可以徵得他們同意後,請他們作擔保,這是最容易的做法。

即使你在英國無人無物,也不用怕,地產中介和業主一般也接受你一次過先付六個月租金的做法。但當然,這也會影響業主是否考慮將物業租給你。因為即使你願意一次過付半年甚至一年租金,一般業主仍會認為租給一個有全職工作的人,或在英國有擔保人的人,較租給一個一次過付六個月租的人穩妥。

 

4. 準備租約

記得一定要向地產中介要求,提前email租約給你參閱。因為租約羅列了所有我們需要注意的事項,加上租約是以英文作成的法律文書,有些法律用語還是再三的了解清楚比較穩陣。故此提前email租約,看清楚後再簽,對自己保障較大。

一般的地產中介,或者是專業業主,他們提供的租約都是由律師樓準備的,裡面詳細規定,一定要全部都閱讀清楚明白。尤其需要注意以下幾點︰

a. 租金,是否包括bills,包括甚麼bills,是否包括傢電。

b. 租期,大部份業主都只會簽一年合約,有些則是半年死約,半年生約。另外必須留意通知期,一般都是提前一個月通知。如果你希望長租的話,最好和業主商議,在租約上寫上現任租客可以優先續租。

c. 樓盤的設施維修,哪一些是業主負責,哪一些是租客負責,都要寫明。一般關於樓宇結構、基本設備、水電煤這些,都會由業主負責;而傢電如果是一般使用構成的損耗,則可能由租客負責。具體將在另一篇詳細討論。

 

5. 按金 (Deposit)

在簽租約時一般都會要求租客繳付一筆按金,一般會以租金計算,有的業主要求一個月,有些要求六週,因人而異。業主在收到按金之後,並不是自己保管。根據英格蘭的法律,規定業主在收到按金的三十天內,必須將按金存放於Deposit Scheme指定的三家機構之一,包括Deposit Protection Service (Custodial and Insured)MyDepositsTenancy Deposit Scheme。業主其後會給你一組 Serial Number,並會給你一份存入按金的證明。這時租客必須再三仔細留意,在這證明上寫的,是不是租客本人的名字。

在租期結束,租客遷出交樓之後,租客和業主分別要在你按金存放的那家機構,填寫相關文件退回按金。不少業主也會提出在按金扣回清潔的費用,如果你對於扣除的金額不滿意,也可在這時提出並提交證據。雙方同意金額後,按金就會經存放機構過戶給你。

關於清潔費方面,如果不想業主在按金中扣除清潔費,在英國也有不少專業清潔公司,提供遷出清潔服務 (Move out cleaning),一般費用會比業主扣除的稍低。由專業的清潔工人,將整間屋所有地方,包括地毯都進行徹底的清潔。

不少租客也曾經歷過業主以各種原因不肯退回按金,所以對這一條一定要多加留意。

 

6. 設施清單報告 (Inventory Report)

正規的地產中介,在租樓時都會提供這份報告,由第三方檢查整個出租樓盤的所有設施,將各種設施和物品列成清單,包括房屋的窗、門、牆、廁所、水喉、浴缸、入牆櫃、馬桶、洗手盆、洗碗盆、傢私、電器、花園等等,詳細列明每個項目及其出租時的狀況。這份報告一般會在交樓的那天給你,並在七個工作日之內必須回覆,如果一切與實際情況相符,就可以回覆確認;否則必須提出修改,因為設施的損壞與虛耗,往往是業主扣按金的理由,故此必須要事前弄清楚。建議除了他提供這份報告以外,自己也最好將所有設施物品影相存證,詳加紀錄。萬一真的弄壞了,也要影相留底並詳細紀錄在案,以及盡快聯絡業主維修或賠償給業主。這樣在退租時,重新做一份 Inventory Report,來和入住時的那份做個對比。這樣是業主若然藉辭扣按金時的最好證據。

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7. 入住日期

這個必須注意。因為很多樓盤,是在現任租客即將遷出時再行放租的,故此必須留意這個樓盤可以入住的日期。有些是可以即時入住,這種就比較方便。有些可能是今個月放盤,但租客要兩個月後才遷出。變相即使你今個月內簽了租約,也要等兩個月才可以入住,這就會造成一個時間差的問題。尤其如果你原本的租約即將屆滿,但新租約要一段時間後才能入住,就會很尷尬。

 

8. 取得業主的聯絡方式

法律規定,英國的地產中介需要向租客提供業主的姓名和聯絡地址。在簽訂租約後,地產會有二十一天時間把資料給你。如果超過廿一日仍未收到,他們會觸犯刑法,最高罰款可達£2500。

詢問地產要業主的聯絡方式時,最好通過可以留底的方式進行,首先可以email,若他們沒有回應,可以郵寄方式進行,最好寄掛號並保留收據。

如果樓宇設施出現問題或損壞,而屬於業主維修範圍時,你可以直接聯絡業主商討維修,如果維修會影響居住,甚至可以與業主商討減免當月租金。而當你準備退租時,亦可以直接聯絡業主。

 

有關 Council Tax及其他家居開支的問題,留待下一篇再討論。

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